買房是人生大事，但面對五花八門的「房屋貸款種類介紹」，總是讓你一個頭兩個大嗎？究竟該選新成屋貸款，還是中古屋貸款比較後更划算？甚至是相對少見的餘屋貸款又是什麼？利率和成數哪個比較有利，往往是首購族最頭痛的問題。別擔心！這篇文章將為你完整解析新成屋、中古屋，甚至是餘屋貸款之間最核心的差異，透過詳盡的比較與分析，讓你快速掌握申貸重點，找到最適合自己的方案，順利買到理想中的家。🔑
一次搞懂！三大房屋貸款種類核心差異
在深入比較之前，先讓我們弄清楚這三種常見房屋貸款的本質區別。它們各自對應不同屋況的物件，也因此銀行在審核時的考量重點大相逕庭，直接影響到你能拿到的貸款條件。
什麼是新成屋貸款？（特點、優勢與適合對象）
新成屋貸款，顧名思義就是針對剛完工、全新且未曾有人居住過的房屋所申請的貸款。這類物件通常是預售屋完工交屋，或是建商蓋好後直接銷售的房子。
- 特點與優勢：
- ✅ 高貸款成數： 銀行對於新房子的鑑價相對寬鬆且價值認定較高，通常能給到較高的貸款成數，一般可達 8 成至 8 成 5。
- ✅ 長貸款年限： 由於屋齡新、結構穩固，銀行願意提供更長的還款期限，30 年期是基本，部分銀行甚至能提供 40 年期的方案，有效降低月付金壓力。
- ✅ 申請流程簡便： 建商通常會與多家銀行有整批分戶貸款的合作方案，提供較一致且優惠的利率與條件，能省去不少自己找銀行比價的麻煩。
適合對象： 適合手上自備款相對有限，但有穩定還款能力的首購族或換屋族，希望透過較長的還款年限來減輕初期負擔，且偏好全新屋況的買家。
什麼是中古屋貸款？（屋齡如何影響利率與成數）
中古屋貸款指的是針對曾經被買賣、入住過的二手房屋。市場上流通的物件絕大多數都屬於中古屋，也是許多人買房的選擇。
- 特點與挑戰：
- ⚠️ 屋齡是關鍵： 這是影響中古屋貸款條件的最重要因素。一般來說，銀行會用一個簡單的公式來評估：「貸款年限 + 屋齡 ≦ 50~60」。舉例來說，一間 25 年的房子，貸款年限最高可能就只有 25-30 年。
- ⚠️ 鑑價變數多： 銀行的鑑價會綜合考量房屋的地段、屋況、周邊設施、實價登錄行情等多重因素，因此估價結果落差可能很大。地點好的物件，即使屋齡稍高，仍有機會取得不錯的條件；反之，地點偏遠或屋況差的物件，貸款成數可能被壓低到 6 成至 7 成。
- ⚠️ 利率稍高： 相較於新成屋，銀行會認為中古屋的轉手性與未來價值風險稍高，因此利率通常會比新成屋的專案高一些。
適合對象： 適合預算有限，希望以較低總價購屋，或特別偏好市中心、學區等特定生活機能地段的購屋者。但需要準備較充裕的自備款，以應對可能不足的貸款成數。
較少見的餘屋貸款是什麼？（定義與申請限制）
「餘屋」指的是建商已經興建完成，並取得使用執照，但尚未賣出的新成屋。這些房子跟新成屋一樣都是全新的，但可能已經空置了一段時間。餘屋貸款本質上仍屬於新成屋貸款的一種，但有其特殊之處。
- 定義與特點：
- 🏠 全新未入住： 房屋本質是新的，未經轉手。
- 🏠 銷售壓力： 由於建商有庫存和資金壓力，有時會為了出清餘屋，與特定銀行推出限時、限量的優惠貸款方案，例如提供更低的利率、寬限期，甚至是利息補貼。
- 申請限制： 這類貸款通常是建商與銀行間的專案合作，因此買方能選擇的銀行可能有限。此外，優惠方案通常有申請期限，錯過就沒有了。
適合對象： 適合不排斥購買已完工一段時間的新成屋，且時機正好能搭上建商促銷活動的購屋者，有機會撿到比一般新成屋貸款更優惠的條件。
新成屋 vs. 中古屋貸款終極比較（含優缺點分析）
為了讓你更直觀地理解新成屋與中古屋貸款的差異，我們將從貸款成數、利率、年限和申請流程四個面向進行 PK，並整理成一個清晰的表格。
| 比較項目 | 新成屋貸款 | 中古屋貸款 |
|---|---|---|
| 💰 貸款成數 | 較高，普遍可達 80% – 85% | 較低，普遍為 70% – 80%，視屋況與地點而定 |
| 📊 貸款利率 | 相對較低，因銀行有整批議價優勢 | 相對較高，利率條件取決於個人信用與房屋鑑價 |
| 🗓️ 貸款年限 | 較長，可達 30 – 40 年 | 較短，受「屋齡+貸款年限」限制，通常為 20 – 30 年 |
| 📝 申請流程 | 較簡易，建商常有合作銀行，流程標準化 | 較複雜，需自行尋找銀行、備妥文件並等待鑑價 |
【貸款成數比較】哪個能貸到比較高的成數？
毫無疑問，是新成屋。 銀行在評估房產價值時，全新的房屋結構、管線和設備，加上建商的品牌信譽，都讓銀行願意給出更高的放款成數。中古屋則因為折舊、屋況維護等不確定因素，銀行在鑑價上會相對保守，這也意味著你需要準備更多的自備款。
【貸款利率比較】銀行鑑價標準與利率差異
新成屋的「整批分戶貸款」就像是團購，銀行能一次性獲得大量客戶，因此願意提供較優惠的利率。中古屋則是「個案處理」，銀行需要花費更多人力成本進行實地勘查與鑑價，風險評估也更複雜，利率自然會稍微高一些。不過，如果你個人信用良好，且購買的中古屋地段極佳（例如蛋黃區），還是有機會談到媲美新成屋的利率。
【貸款年限比較】屋齡對還款期限的直接影響
這是中古屋貸款最明顯的硬傷。銀行的核心考量是房屋的「耐用年限」，特別是鋼筋混凝土（RC）結構的房子，一般使用壽命約 50-60 年。為了確保在房屋壽命結束前能收回款項，銀行會嚴格限制「屋齡+貸款年限」。一間 30 年屋齡的老公寓，貸款年限最多可能只有 20 年，這會導致每月的還款金額大幅提高。
【申請流程比較】申辦流程與所需文件有何不同？
購買新成屋時，建商或代銷中心通常會直接提供合作銀行的窗口，從申請、對保到撥款，幾乎是「一條龍」服務，省時省力。而購買中古屋，你需要自己親自跑好幾家銀行，比較各家方案，並準備以下文件：
- 身分證、第二證件（健保卡或駕照）
- 戶籍謄本
- 土地及建物權狀影本
- 財力證明（如薪轉存摺、扣繳憑單、營業稅單等）
- 買賣契約書影本
流程相對繁瑣，需要投入更多時間心力。
影響我能貸多少錢？決定房貸成數與利率的4大關鍵
無論是申請新成屋還是中古屋貸款，最終銀行給你的條件，都脫離不了以下四個關鍵因素。了解這些，才能為自己爭取到最佳的房屋貸款種類方案。
個人信用條件：收入證明、負債比與信用分數
這是銀行評估「你這個人」還不還得起錢的核心依據。穩定的收入來源（最好有明確的薪轉證明）、較低的負債比（所有貸款月付金不超過月收入的 60%）以及良好的聯徵信用分數，是取得優惠貸款的基石。若信用紀錄有瑕疵，例如信用卡遲繳、動用卡循等，都可能成為銀行扣分的項目。想了解更多關於個人信用如何影響貸款條件的資訊，可以參考這篇2026貸款利息總整理。
房屋物件條件：地點、屋況、坪數與轉手性
這是銀行評估「你買的房子」值不值錢的重要指標。位於交通便利、生活機能成熟的都會區，且格局方正、採光通風良好的物件，銀行會認定其保值性與轉手性高，自然願意給出較好的貸款條件。相反，若是地點偏遠、屋況老舊、有違建或格局奇怪的特殊物件，銀行放款的意願就會降低。
申貸銀行選擇：不同銀行的估價與優惠方案
「貨比三家不吃虧」在申請房貸時絕對是真理。不同銀行對於同一間房子的鑑價可能存在數十萬甚至上百萬的差距。此外，各家銀行為了爭取客戶，會不定期推出各種優惠方案，例如針對特定職業（醫師、律師、公務員）的低利貸款，或是搭配理財商品的組合優惠。多花時間諮詢比較，才能找到最適合你的銀行。
政府優惠政策：如新青年安心成家貸款的影響
政府為了協助年輕人購屋，推出了許多優惠政策，其中最重要的就是「新青年安心成家貸款」。這個由公股銀行承辦的專案，提供最高 1000 萬的額度、目前由政府補貼後的優惠利率、最長 40 年的還款期限以及 5 年的寬限期，對於符合資格的首購族來說是一大利多。在申請一般銀行的房貸前，務必先了解自己是否符合青年安心成家貸款的資格，這筆政策紅利千萬不能錯過。
常見問答 FAQ
Q：首購族應該選擇新成屋貸款還是中古屋貸款？
A：這沒有標準答案，取決於你的「預算」與「需求」。如果自備款較為充裕，且重視房屋所在地段與生活機能，中古屋能以相對較低的總價入手，是很好的選擇。如果自備款有限，但每月還款能力穩定，新成屋提供的高成數與長年限貸款，可以有效降低購屋門檻與初期月付金壓力。建議首購族可以從自身財務狀況出發，評估兩種方案的優劣。
Q：中古屋的屋齡超過幾年會很難申請到貸款？
A：一般來說，當屋齡超過 30 年，特別是位在非都會區的房子，銀行在核貸上就會趨於保守。如果屋齡超過 40 年，除了地段極佳的精華區物件外，大多數銀行可能會婉拒，或是給予成數極低、年限極短的條件。主要還是看該物件的剩餘耐用年限與市場價值而定。
Q：如果貸款成數不足，有什麼解決方法嗎？
A：遇到貸款成數不如預期的情況，可以嘗試以下幾種方法：
1. 增加自備款： 這是最直接的方式，但需要有足夠的資金。
2. 申請信用貸款： 可以用個人信貸來補足差額，但要注意信貸利率遠高於房貸，會增加總體利息支出。
3. 提供保證人： 尋找一位信用及財力狀況俱佳的二等親擔任保證人，有機會向銀行爭取到較好的條件。
4. 與屋主協商： 如果是購買中古屋，可以嘗試與屋主溝通，看是否能在價格上做些讓步。
Q：餘屋貸款的利率真的會比較優惠嗎？
A：不一定，但「有機會」。當房市景氣不佳或建案地點較偏時，建商為了加速資金回收，可能會與銀行合作，自行吸收部分利息成本，推出短期促銷方案。但這種機會可遇不可求，且通常是綁定特定銀行，選擇較少。建議還是要將其與市場上其他新成屋貸款方案一併比較，才能判斷是否真的划算。
結論
總結來說，新成屋貸款在成數與年限上佔有絕對優勢，流程也相對單純，適合追求便利與低月付金的買家；而中古屋貸款的核心價值在於能用較低的總價入住理想地段，但對自備款的要求與申貸的複雜度較高。餘屋貸款則像是可遇不可求的彩蛋，有機會撿到便宜。這幾種房屋貸款種類沒有絕對的好壞，關鍵在於你是否清楚評估自身的財務狀況、未來的人生規劃以及對「家」的實際需求。在做出決定前，務必多方比較不同銀行的方案，並詳細審閱合約內容，才能做出最明智的選擇，順利成家。