想入手夢想中的豪宅，卻被複雜的豪宅貸款成數、高價住宅貸款限制搞得一頭霧水嗎？央行與財政部的規範常常讓人分不清楚，尤其是央行豪宅貸款規範更是嚴格，擔心自己會不小心踩到紅線，讓購屋計畫大亂。別擔心，這篇文章就是你的完全指南，從豪宅的兩種定義、貸款成數上限，到令人頭痛的豪宅稅，所有關鍵細節一次說清楚，讓你買豪宅也能從容不迫。💪
到底什麼是「豪宅」？一次看懂央行與財政部兩種定義
在台灣，說到「豪宅」，其實有兩種主要的官方定義，分別來自中央銀行和財政部。這兩個定義的目的、標準和影響都完全不同，搞混了可是會影響你的錢包喔！一個管你的貸款，另一個管你的稅務。
央行定義：影響「豪宅貸款成數」的高價住宅門檻
央行的定義，正式名稱為「高價住宅」，主要是為了穩定房市，避免過多資金流向高總價不動產，進行信用管制。這個定義直接衝擊你向銀行申請貸款時的條件，特別是豪宅貸款成數。只要你的房子總價碰到這個門檻，貸款條件就會瞬間變得嚴格。
-
- 目的：房市信用管制，控制銀行放貸風險。
- 主要影響：貸款成數上限、不得有寬限期、利率可能較高。
* 判斷標準：以房屋的「買賣總價」或「銀行鑑價」孰高者為準。
財政部定義：影響「豪宅稅」計算的標準
財政部的定義，則是為了課徵「財產交易所得稅」（也就是俗稱的舊制房屋交易所得稅）。如果你的房子是在房地合一稅上路前（105年1月1日以前）取得，且出售時無法提供原始取得成本，國稅局就會用這套標準來推算你的售屋所得，進而課稅。這就是大家常說的「豪宅稅」。
- 目的：計算售屋所得，作為課稅依據。
- 主要影響：決定是否適用較高的所得設算率（目前為17%）來計算稅基。
- 判斷標準：以房屋的「出售總價」為準。
一張圖秒懂：貸款用的「高價住宅」與報稅用的「豪宅」哪裡不同？
為了讓你更清楚，我們直接用表格來比較兩者的差異，讓你一眼就能看出重點在哪裡：
| 比較項目 | 中央銀行 (高價住宅) | 財政部 (豪宅) |
|---|---|---|
| 目的 | 金融穩定、信用管制 | 稅務課徵 (舊制財產交易所得) |
| 主要影響 | 貸款條件 (成數、寬限期) | 售屋稅負 (所得計算方式) |
| 適用對象 | 所有購屋貸款申請人 | 出售 104/12/31 前取得房屋的屋主 |
| 門檻標準 (以最新公告為準) |
|
|
央行豪宅貸款規範全解析：了解高價住宅貸款限制
一旦你的房子被央行認定為「高價住宅」，就要有心理準備面對一系列嚴格的高價住宅貸款限制。這不是銀行故意刁難，而是必須遵守的金管會規定。主要有三大關卡需要注意。
最新豪宅貸款成數上限是多少？各縣市標準一次看
這是最關鍵的一點：無論你是首購還是換屋，只要是購買高價住宅，貸款成數最高就是4成。這意味著你至少需要準備6成的自備款，這對現金流是一大考驗。舉例來說：
- 💰 在台北市買一間 7,000 萬的房子，自備款至少需要 7,000 萬 * 60% = 4,200 萬元。
- 💰 在新北市買一間 6,000 萬的房子，自備款至少需要 6,000 萬 * 60% = 3,600 萬元。
這項規定沒有任何模糊空間，是所有銀行都必須遵守的硬性指標。因此，在規劃購買高價住宅前，務必精準評估自身的資金狀況。
為什麼高價住宅貸款沒有寬限期？
一般房貸常見的「寬限期」（只繳利息、不還本金），在高價住宅貸款中是完全不存在的。央行此舉的目的在於確保高總價不動產的購買者具備充足的還款能力，從第一期開始就必須本息攤還，以降低銀行呆帳風險並避免投機炒作。少了寬限期的緩衝，意味著你從交屋後的第一個月開始，就要面對較高的月付金壓力，這一點在做財務規劃時絕對不能忽略。
貸款金額如何認定？買賣價與銀行鑑價的關係
銀行在審核是否觸及高價住宅門檻時，會採取「從嚴認定」的原則。他們會比較「買賣契約價」和「銀行鑑價」，取其中較高者作為標準。舉個例子：
- 狀況一：你在台北市看上一間房，成交價是 6,800 萬，但銀行鑑價高達 7,100 萬。雖然你的成交價未達標，但因為鑑價超過7,000萬門檻，這筆貸款仍會被視為高價住宅貸款，成數最高只能貸4成。
- 狀況二：你看上的房子成交價是 7,200 萬，但銀行鑑價只有 6,900 萬。此時，因為成交價已達標，同樣適用高價住宅貸款規範。
簡單來說，只要成交價或鑑價其中一項達標，就適用嚴格的貸款規定。許多買家常常忽略銀行鑑價的重要性，導致最後貸款成數不如預期，資金調度出現困難。
不可不知的豪宅稅：搞懂豪宅稅定義與計算方式
談完了貸款，接著來看稅務。豪宅稅定義主要由財政部掌管，它的全名應該是「高價房屋之財產交易所得計算規定」。這個稅主要影響那些在房地合一稅上路前就持有房產，並且在賣房時無法提出購買成本證明的屋主。
豪宅稅定義與最新課稅門檻
所謂的「豪宅稅」，並不是一個獨立的稅目，而是計算舊制財產交易所得的一種方式。當你出售的房屋符合財政部設定的「高價房屋」門檻，且你又拿不出當初的買房成本時，國稅局就會直接用一個比較高的比率（設算課徵）來推算你的獲利，併入你當年度的綜合所得稅中課徵。
目前最新的門檻如下，可以看到比央行的標準更低，範圍更廣：
- 臺北市：成交價 6,000 萬元以上
- 新北市：成交價 4,000 萬元以上
- 桃園市、新竹縣市、臺中市、臺南市、高雄市：成交價 3,000 萬元以上
- 其他地區：成交價 2,000 萬元以上
我的房子要繳多少豪宅稅？計算公式與案例試算
如果你不幸適用豪宅稅，該怎麼計算呢？公式其實不複雜，關鍵在於找到「房地比」。因為舊制只針對「房屋」的獲利課稅，土地增值的部分是課土地增值稅，所以需要把房屋價值從總售價中算出來。根據財政部規定，計算步驟如下：
房屋交易所得 = 房屋售價 × 17%
其中，房屋售價 = 總成交價 × [ 房屋評定現值 / (房屋評定現值 + 土地公告現值) ]
看起來很複雜？我們來實際算一次：
案例試算：
陳先生在 113 年出售一間位於台北市的舊屋（102年購入），成交總價為 6,500 萬元，但他找不到當年的買賣合約。經查詢，該房產的房屋評定現值為 400 萬元，土地公告現值為 600 萬元。
- 判斷是否適用：成交價 6,500 萬 > 台北市門檻 6,000 萬，適用豪宅稅。
- 計算房地比：房屋評定現值 / (房屋評定現值 + 土地公告現值) = 400萬 / (400萬 + 600萬) = 40%
- 計算設算房屋售價：6,500 萬 × 40% = 2,600 萬元
- 計算房屋交易所得：2,600 萬元 × 17% = 442 萬元
這 442 萬元，就需要併入陳先生當年度的個人綜合所得總額中，再依據他適用的稅率（最高可能到40%）去繳納所得稅。
由此可見，豪宅稅的影響相當可觀。這也提醒持有舊制房產的屋主，務必妥善保管當初的買賣契約書，若能提供實際取得成本，就能核實計算所得，有機會繳納較低的稅款。
常見問題 FAQ
Q：如果我的房子成交價沒到門檻，但銀行鑑價超過了，會被算是豪宅嗎？
A：是的，會。央行在審核高價住宅貸款時，會以「成交價」和「銀行鑑價」兩者中的較高者為準。只要其中一項觸及門檻（例如台北市的7,000萬），就會被認定為高價住宅，貸款成數上限立刻降為4成，且沒有寬限期。
Q：財政部的豪宅稅定義，跟央行的貸款限制有什麼不同？
A：兩者是完全獨立的系統。簡單來說：
1. 央行管貸款：目的是信用管制，影響的是你的「貸款條件」，門檻較高。
2. 財政部管稅務：目的是計算舊制房屋的售屋所得，影響的是你的「稅務負擔」，門檻較低。買房時看央行規定，賣房時（若為舊制房產）則要注意財政部的規定。
Q：我是換屋族，購買第二戶高價住宅有什麼特別的貸款限制嗎？
A：央行對於名下已有房貸者，再購買第二戶高價住宅的規範更加嚴格。除了同樣適用最高4成貸款成數、無寬限期的規定外，銀行在審核資金來源與還款能力時會更為謹慎，利率條件也可能較差。若有計畫購買第二戶高價住宅，務必提前與銀行溝通，並準備更充裕的自備款。
Q：我可以用信貸或其他貸款來補足豪宅貸款的自備款缺口嗎？
A：絕對不建議，而且銀行也會嚴格審查。在申請高價住宅貸款時，銀行會審核你的聯徵紀錄，若發現短期內有大額信貸或未說明用途的貸款，很可能會認定你是用來填補自備款，進而拒絕核貸。這種做法不僅違反規定，也會大幅提高自身的財務槓桿與風險。
結論
總結來說，規劃購買高價住宅前，釐清央行與財政部的兩種不同標準是至關重要的第一步。央行的「高價住宅」規範，直接決定了你最多只能拿到4成的豪宅貸款成數，並且沒有寬限期，對前期資金規劃是最大的挑戰。而財政部的「豪宅稅」定義，則關係到未來出售時的稅務負擔，特別是對於持有舊制房產的屋主影響甚鉅。掌握最新的央行豪宅貸款規範與各縣市門檻，並對高價住宅貸款限制有清晰的了解，才能做出最明智的財務決策。若對細節仍有疑問，尋求專業房產顧問或銀行房貸專員的協助，將是確保購屋過程順利的最佳途徑。