臨時需要一筆資金週轉，卻不想申請利率較高的信用貸款？如果您名下有仍在還款的房屋，那麼運用不動產來活化資金的「臺灣土地銀行房屋增貸」可能是一個絕佳的選擇。許多人對於公股銀行的貸款流程感到陌生，不確定自己是否符合土銀房貸增貸條件。本文將為您完整解析申請資格、利率如何進行房屋增貸利率試算，並提供詳細的房貸增貸流程教學，讓您一次掌握所有關鍵資訊，順利取得所需資金。
什麼是房屋增貸？為何選擇臺灣土地銀行？
在深入了解土銀的增貸方案前，先快速釐清房屋增貸的基本概念，以及為何許多人會優先考慮臺灣土地銀行。
房屋增貸 vs. 轉增貸、二胎房貸哪裡不同？
當您需要資金時，利用名下房產進行融資主要有三種方式：房屋增貸、轉增貸與二胎房貸。它們之間的主要區別在於是在「原銀行」還是「新銀行」申請，以及抵押權的順位。簡單來說：
| 貸款類型 | 申辦銀行 | 抵押權順位 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|
| 房屋增貸 | 原房貸銀行 | 第一順位 (不變) | 流程最快、費用最低、利率通常較優 | 可貸額度受限於已償還本金與房產增值空間 |
| 轉增貸 | 向新銀行申請 | 第一順位 (轉移) | 有機會爭取到更好的利率與額度 | 流程較繁瑣、有違約金與轉貸成本 |
| 二胎房貸 | 原銀行或新銀行 | 第二順位 | 不影響原房貸、審核較寬鬆 | 利率非常高、風險較大 |
對於單純需要一筆額外資金，且與原房貸銀行往來紀錄良好的客戶，「房屋增貸」無疑是最單純且成本效益最高的選項。
選擇土銀房貸增貸的 3 大優點分析
臺灣土地銀行作為台灣主要的不動產信用銀行，其房貸業務歷史悠久且規模龐大，選擇土銀辦理房屋增貸，主要有以下三大優點：
- 💰 利率穩定透明： 作為公股銀行，土銀的房貸利率通常跟隨中央銀行政策，定價相對穩定且透明，較少有劇烈的波動，讓貸款人能更安心地規劃還款計畫。
- 🏦 信譽可靠有保障： 百年歷史的國營銀行，在資金安全與合約條款上都極具公信力，不會有不合理的收費或隱藏條款，對保戶的權益更有保障。
- 🤝 流程標準化： 土銀的貸款審核流程非常標準化，只要申請人條件與文件齊備，通常都能在預期時間內完成。對於偏好穩健、不喜歡複雜談判過程的申請人來說，是個省時省力的選擇。
土銀房貸增貸條件全解析：我符合申請資格嗎？
想知道自己能否順利申請臺灣土地銀行房屋增貸，必須從「申請人」與「房屋本身」兩個面向來評估。備妥相關文件並符合資格，是成功申貸的第一步。
申請人基本資格、信用分數與財力要求
銀行在審核時，最重視的就是申請人的還款能力與信用狀況。以下是土銀對於增貸申請人的基本要求：
- 年齡與國籍： 需為年滿 18 歲，且未滿 65 歲的中華民國國民。
- 信用狀況： 信用分數是關鍵！申請人需保持良好的信用紀錄，無信用卡遲繳、貸款逾期未繳等不良紀錄。一般建議聯徵信用分數至少在 600 分以上，分數越高，過件率與利率條件都會越好。
- 還款能力： 必須提出穩定的財力證明，證明有能力負擔每月的貸款。這包含薪資轉帳證明、年度扣繳憑單、營業稅單等。銀行會計算您的「負債比」，確保所有貸款的月付金總額在您可以負擔的範圍內。
房屋條件限制與必備申請文件清單
除了人的條件，作為抵押品的房屋也必須符合銀行的要求。同時，準備齊全的文件能大幅縮短審核時間。
房屋條件：
- 房產價值： 房屋必須具有足夠的增值空間。銀行會重新對房屋進行鑑價，若房價上漲，可貸出的額度就越高。
- 房貸還款紀錄： 原房貸必須正常繳款一段時間（通常至少 1-2 年以上），且無遲繳紀錄。
- 房屋類型與地點： 地點良好、屋況佳、產權清楚的住宅型不動產（如公寓、大樓）較受銀行歡迎。
必備申請文件清單：
在提出申請前，請先準備好以下文件：
- 身分證明文件： 身分證、第二證件（健保卡或駕照）影本。
- 財力證明文件： 近 6 個月薪轉存摺紀錄、最新年度扣繳憑單或所得清單。若是自營商，可提供營業稅單或公司 401/403 報表。
- 房地產證明文件： 土地及建物所有權狀影本。
- 原房貸繳款證明： 原在土銀的房貸繳款紀錄（若為土銀客戶通常可由銀行內部查詢）。
臺灣土地銀行房屋增貸利率與額度試算教學
利率和額度是申請增貸時最關心的兩大重點。了解目前的市場行情與如何預估可貸金額，能幫助您做出更明智的財務決策。
2026 最新土銀增貸利率是多少？相關費用有哪些？
截至 2026 年，臺灣土地銀行的房屋增貸利率，通常會比照現行的一般購屋貸款利率。利率結構多為「指數型房貸指標利率(I)」加上「個人加碼利率」。一般來說，條件優良的客戶，增貸利率有機會落在 2.2% – 2.8% 之間浮動。最終利率仍取決於您的信用條件、財力狀況與房屋鑑價結果。
在申請過程中，可能會產生以下幾筆相關費用：
- 開辦費（或稱手續費）： 約新台幣 3,000 至 8,000 元不等。
- 房屋鑑價費： 銀行委託估價師評估房產價值的費用，約 5,000 元左右。
- 代書費與地政設定規費： 辦理抵押權變更設定所需費用，約 6,000 至 15,000 元不等。
如何線上試算可貸額度？3 步驟預估可增貸金額
雖然最終額度由銀行決定，但您可以透過簡單的公式自行進行房屋增貸利率試算，初步了解可能獲得的資金。您也可以直接前往土銀官方房貸試算網站進行估算。
基本公式： (銀行最新鑑價 × 貸款成數) – 原房貸剩餘本金 = 可增貸額度
- 步驟一：預估房屋現值
您可以參考附近實價登錄的成交行情，或直接使用銀行線上估價系統，抓出一個大概的市場價值。例如，您預估房屋現值為 1,200 萬元。 - 步驟二：確認貸款成數
一般來說，銀行的房貸成數約為 7-8 成。假設銀行願意提供最高 8 成的貸款成數。可貸總額即為 1,200 萬 × 80% = 960 萬元。 - 步驟三：減去剩餘本金
查詢您目前的房貸還剩下多少本金未償還。假設原房貸尚有 500 萬元的本金。那麼您的可增貸額度大約就是 960 萬 – 500 萬 = 460 萬元。
土銀房貸增貸流程：從申請到撥款完整 5 步驟
掌握完整的房貸增貸流程，能讓您在申辦過程中更加從容。從準備文件到最終撥款，大致可分為以下五個核心步驟。
步驟一＆二：準備文件與線上提出申請
首先，依照前述的「必備申請文件清單」準備好所有資料。資料越齊全，審核速度越快。接著，您可以親自前往臺灣土地銀行的任一分行，或透過其線上申請平台提出增貸申請。線上申請通常更為便捷，只需填寫基本資料並上傳文件即可。
步驟三至五：銀行鑑價審核、對保簽約與完成撥款
- 步驟三：銀行鑑價與審核
銀行收到您的申請後，會先進行初步的聯徵查詢，確認您的信用狀況。同時，會委派專業的鑑價公司對您的房屋進行重新估價。綜合評估您的還款能力與房屋價值後，決定是否核貸以及最終的額度與利率。 - 步驟四：對保與簽約
案件核准後，銀行會通知您前往分行進行「對保」，也就是核對合約內容並親自簽名的程序。此時務必仔細閱讀合約條款，確認利率、額度、還款年限、違約金等細節無誤。 - 步驟五：地政設定與撥款
簽約完成後，銀行會委託代書至地政事務所辦理抵押權的變更設定。設定完成後，銀行就會將核貸的款項撥入您指定的帳戶中，整個房貸增貸流程便告完成。
臺灣土地銀行房屋增貸常見問題 FAQ
Q：臺灣土地銀行房屋增貸申請需要多久時間？
A：一般來說，從文件備齊提出申請到最終撥款，整個流程大約需要 7 到 14 個工作天。處理速度會因案件的複雜度、申請人的資料完整性以及銀行當時的案件量而有所不同。
Q：申請土銀房貸增貸需要哪些費用？
A：主要費用包括開辦手續費（約3,000-8,000元）、房屋鑑價費（約5,000元）以及地政設定相關的代書費與規費（約6,000-15,000元）。實際費用依銀行規定為準。
Q：如果信用評分不高，會影響增貸申請嗎？
A：是的，信用評分是銀行評估風險的重要依據。信用分數偏低（例如低於600分）或有信用瑕疵，可能會導致申請被拒絕，或是核貸的利率、額度條件較差。建議在申請前先維持良好的繳款紀錄，培養信用。
Q：房屋的屋齡會影響增貸的申請嗎？
A：會的。屋齡是銀行鑑價的重要考量因素之一。一般來說，屋齡太高（例如超過30-40年）的房子，尤其是加強磚造的房屋，其剩餘耐用年限較短，銀行在估價上會比較保守，進而影響可貸額度，甚至可能影響貸款年限。
結論
總體而言，臺灣土地銀行房屋增貸對於名下有房產、信用良好且有中期資金需求的民眾來說，是個利率相對優惠、額度較高的理想融資選項。在申請前，務必先客觀評估自身的還款能力，並透過線上工具進行初步的房屋增貸利率試算，同時備妥所有必要文件，以加速整體房貸增貸流程。若您符合土銀房貸增貸條件，這將是您活化不動產、實現財務目標的穩健途徑。