想買一間屬於自己的房子，但看到1000萬的房價就讓你頭痛嗎？辛苦存了一筆錢，卻不確定1000萬房子頭期款到底要準備多少？對於首購貸款成數的規定霧煞煞，更不知道如何著手進行買房自備款規劃？別擔心，這些問題是每個準購屋族都會遇到的關卡。這篇文章將為你提供一份完整的財務規劃藍圖，從頭期款的精準計算、首購資格的深入解析，到手把手的房屋貸款試算教學，讓你對自己的財務狀況一目了然，穩健踏出圓夢的第一步。
買1000萬的房子，頭期款到底要準備多少？
買房的第一道門檻，就是「頭期款」。這筆錢無法向銀行貸款，必須是自己手上的現金。很多人以為只要存到房價的2成就可以，但實際上，除了帳面上的頭期款，還有許多隱藏費用需要考量，這也是許多新手在做買房自備款規劃時最容易忽略的陷阱。
自備款基本算法：房價的2至3成是基本盤
在台灣，銀行辦理房屋貸款時，會根據房屋的所在地點、屋況、類型以及申請人的信用狀況與還款能力，來評估願意借出的金額，這就是所謂的「貸款成數」。一般來說，市場上的貸款成數約落在7成至8成之間。
也就是說，買一間1000萬的房子，你至少需要準備的頭期款金額如下：
- 貸款8成：自備款為 1000萬 x (1 – 80%) = 200萬元
- 貸款7成：自備款為 1000萬 x (1 – 70%) = 300萬元
💰 MamMon小提示：雖然有機會貸到8成甚至更高，但建議以7成來做初步的買房自備款規劃會更為保險。準備越高的頭期款，意味著未來需要償還的貸款本金越少，每月的還款壓力也相對較輕。
頭期款不是全部！你還需要預留這些隱藏成本
千萬別以為存到200萬就大功告成！在房屋過戶的過程中，會衍生出許多「一次性」的必要開銷，這些費用加總起來可能高達數十萬元。若沒有提前準備，很容易打亂你的財務節奏。以下是常見的買房隱藏成本：
| 項目 | 預估費用 | 說明 |
|---|---|---|
| 仲介服務費 | 房屋成交總價的 1%～2% | 若透過房仲購屋，買方通常需支付此費用。以1000萬房子計算，約需10萬～20萬元。 |
| 代書費（地政士費用） | 約 1.5萬～3萬元 | 包含簽約、用印、完稅、過戶等流程的專業服務費用。 |
| 契稅 | 房屋評定現值的 6% | 房屋所有權移轉時需繳納給政府的稅費，中古屋的費用通常高於新成屋。 |
| 印花稅 | (房屋評定現值+土地公告現值) x 0.1% | 簽訂不動產買賣契約時需貼足的印花稅票。 |
| 地政登記規費 | 約數千至萬元不等 | 包含所有權移轉登記、貸款設定登記等向地政事務所繳納的費用。 |
| 房屋保險費 | 每年約 2,000～5,000元 | 銀行通常會要求貸款人投保住宅火險與地震基本險，以保障債權。 |
| 裝潢與傢俱 | 數十萬至百萬不等 | 視個人需求與屋況而定，中古屋的裝修費用通常較高。 |
買房不只頭期款！實際自備款應包含房價2-3成，再加上各項稅費與雜支。
總結來說，若要購買一間1000萬的房子，除了200-300萬的頭期款外，建議至少再多準備30萬至50萬元作為上述隱藏成本的預備金，才能讓整個購屋過程更從容。
我是首購族嗎？搞懂首購貸款成數與最新優惠方案
對於許多人來說，「首購」不僅僅是人生的里程碑，更意味著有機會取得條件更優惠的貸款方案。了解自己是否符合資格，以及目前政府有哪些利多政策，是成功規劃買房自備款的關鍵一步，特別是高首購貸款成數的方案，能有效降低前期資金壓力。
「首購」資格大解析：不是第一次買房也能是首購！
很多人對「首購族」的定義有個誤解，以為必須是人生「第一次」買房才算。其實，銀行在認定上相對寬鬆，其核心定義是：借款人、其配偶及未成年子女，在申請貸款的當下名下均無自有住宅。
換句話說，你可能曾經買過房子，但只要在申請新貸款時已經將舊房出售，名下無任何房產，就依然符合多數銀行的首購資格認定。這個定義對於換屋族來說是一大利多。
2026新青安貸款：最高貸款成數、利率與申請條件
提到首購優惠，就不能不提政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，也就是俗稱的「新青安貸款」。這是目前市場上條件最優惠的方案之一，由8家公股銀行承辦，旨在協助無自有住宅的家庭購屋。
想申請新青安，必須符合以下條件：
- 年齡限制：借款人需年滿18歲。
- 資格限制：借款人、其配偶及未成年子女名下均無自有住宅。
以下是2026年新青安貸款的重點整理：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 最高貸款額度 | 新台幣 1,000 萬元 |
| 最高貸款成數 | 最高可達 8 成 |
| 貸款年限 | 最長 40 年 |
| 寬限期 | 最長 5 年 |
| 利率補貼 | 政府與公股銀行共同補貼，享有市場地板價利率 |
| 實施期間 | 至2026年7月31日止 |
對於想買1000萬房子的首購族來說，新青安貸款是非常有力的支持。不僅有機會取得8成（即800萬）的貸款，更有長達40年的還款期限與5年的寬限期，能大幅降低初期的月付金壓力。更多詳細資訊可參考財政部國庫署的官方說明。
房屋貸款怎麼算？3步驟教你用線上工具精準試算
了解頭期款與貸款方案後，下一步就是進行精準的房屋貸款試算。這能幫助你清楚預見未來的現金流狀況，判斷自己是否能負擔得起每月的還款金額。現在有許多方便的線上工具，不需複雜計算，只要輸入幾個關鍵數字，就能得到詳細的分析結果。
只要三步驟，就能輕鬆上手房貸試算，精準掌握未來現金流。
步驟一：輸入房屋總價與預計貸款成數
首先，打開一個房貸試算工具，例如內政部不動產資訊平台的房貸試算器。你需要輸入以下兩個基本資訊：
1. 房屋總價：以我們的例子來說，就是10,000,000元。
2. 預計貸款金額：假設你申請新青安貸款，貸到8成，那就是8,000,000元。
步驟二：選擇貸款年限與利率方案
接下來是影響月付金的兩大關鍵因素：
- 貸款年限：常見的選項有20年、30年，新青安最高可到40年。年限越長，每月月付金越低，但總利息支出會越高。
- 貸款利率：截至2026年，新青安貸款利率約在1.775%左右（實際利率會隨央行升降息浮動）。你可以輸入這個數字進行試算。
- 寬限期：新青安提供最長5年寬限期。在寬限期內，你只需要繳納利息，不用償還本金，月付金會非常低。但要注意，寬限期結束後，本金會壓縮在剩餘的年限內攤還，屆時月付金會大幅提高。
步驟三：解讀試算結果：月付金與總利息分析
輸入完所有資訊後，試算工具會立即產生一份詳細的攤還表。以上述條件（貸款800萬、年限30年、利率1.775%、無寬限期）進行試算，結果大致如下：
- 每月應付本息金額（月付金）：約 28,688 元
- 總利息支出：約 2,327,533 元
這代表你每個月需要有將近2.9萬的現金流來支付房貸。多數理財專家建議，房貸支出最好不要超過家庭總收入的1/3，以免影響生活品質與其他財務目標。透過房屋貸款試算，你可以檢視自己的還款能力，並反向調整購屋總價或貸款年限，做出最適合自己的決策。
買房自備款不夠怎麼辦？給首購族的3個財務規劃建議
看著試算結果，發現離買房自備款規劃的目標還有一段距離？別氣餒！累積頭期款是一場耐力賽，只要用對方法，就能有效縮短達標時間。以下提供三個實用的財務規劃策略，幫助你加速前進。
策略一：設定明確儲蓄目標與時程
將「存到300萬」這個模糊的目標，拆解成具體、可執行的計畫。例如：
- 目標金額：300萬元（房價3成，較為保險）。
- 目前存款：50萬元。
- 尚需金額：250萬元。
- 預計達成時間：5年（60個月）。
- 每月需儲蓄：250萬元 / 60個月 = 約 41,667 元。
當你有了「每月存下4.2萬」的清晰指令後，就能開始檢視自己的收支狀況，找出可以開源節流的地方，例如減少非必要開銷、發展副業增加收入等。
策略二：善用理財工具加速累積
如果只靠死存錢，不僅速度慢，還可能被通貨膨脹吃掉購買力。將部分資金投入穩健的投資工具，是加速累積的關鍵。對於新手來說，定期定額投資指數型ETF（如0050、VOO）是一個不錯的選擇。這種方式可以分散風險、平均成本，長期下來有機會獲得比銀行定存更高的回報率。此外，儲蓄險也是一種強迫儲蓄且風險極低的工具，可以作為資產配置的一部分。
策略三：評估不同房型（預售屋、新成屋、中古屋）的付款彈性
不同類型的房子，付款方式的彈性也大不相同，這會直接影響你的頭期款壓力：
不同房屋類型付款大不同，預售屋分期付款壓力最小，中古屋自備款需最充足。
- 預售屋：付款最輕鬆。頭期款通常可以分2-3年，依工程進度分期繳納。適合自備款尚不足，但有穩定現金流的年輕首購族。
- 新成屋：自備款需一次到位。簽約後短時間内就需支付2-3成的自備款，壓力較大。
- 中古屋：自備款需一次到位。且因屋況問題，貸款成數可能較低，有時需要準備到3-4成的自備款。
如果短期內現金不足，不妨考慮從預售屋看起，利用其付款彈性，爭取更多時間來累積資金。
常見問題 FAQ
Q：首購貸款可以全額貸款（零頭期款）嗎？
A：在台灣，幾乎不可能。金融法規要求銀行需控管放貸風險，因此不太可能出現全額貸款的情況。即便有極少數建商或貸款機構推出類似方案，通常會附加極高的利率或其他不利條件，風險非常高，申請前需謹慎評估。
Q：如果夫妻一方名下有房，另一方還能申請首購貸款嗎？
A：不行。首購資格是以「家庭」為單位來認定，也就是「本人、配偶及未成年子女」。只要其中任何一人名下持有房產，整個家庭就不符合首購資格，無法申請新青安等優惠貸款。
Q：除了新青安，還有哪些銀行提供優惠房貸方案？
A：除了公股銀行承辦的新青安貸款，許多民營銀行也會針對特定客群（如百大企業員工、醫師、律師等專業人士）或配合建商的整批分戶貸款，提供條件不錯的優惠房貸。建議可以多方比較，或透過專業的貸款顧問諮詢，找到最適合自己的方案。
Q：我的信用評分會影響首購貸款成數嗎？
A：絕對會。信用評分是銀行評估是否要借錢給你、以及願意借多少的重要依據。良好的信用紀錄（如：信用卡費全額繳清、無延遲繳款紀錄）有助於爭取到更高的貸款成數與較低的利率。反之，若有信用瑕疵，貸款申請可能會被拒絕，或核貸條件較差。
結論
總結來說，購買一間1000萬的房子，一份周全的買房自備款規劃至關重要。頭期款不僅是房價的2至3成（約200至300萬），還必須額外計入數十萬的隱藏成本。對於符合資格的買家，善用新青安等首購貸款成數較高的優惠方案，可以有效降低前期資金壓力。在行動之前，強烈建議親手操作房屋貸款試算工具，明確了解未來的財務負擔。購屋是人生大事，縝密的規劃與準備，將是你實現夢想家園最穩固的基石。